高力預(yù)計(jì) 2021 年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的總回報(bào)增長(zhǎng)為 6.4%，其中包括 4.8% 的收入回報(bào)和 1.6% 的資本增長(zhǎng)。 在此之前，2020 年所有房地產(chǎn)總回報(bào)將溫和下降 2.3%。該公司指出，在其最新的房地產(chǎn)投資預(yù)測(cè)報(bào)告中，工業(yè)和超市資產(chǎn)將是最受投資者歡迎的資產(chǎn)。

Colliers 副首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Oliver Kolodseike 表示：“最新的商業(yè)和消費(fèi)者信心調(diào)查數(shù)據(jù)表明，經(jīng)濟(jì)將在第二季度強(qiáng)勁反彈。消費(fèi)者信心升至大流行開(kāi)始前的最高水平，進(jìn)一步增強(qiáng)了這一點(diǎn)，增加了對(duì)消費(fèi)部門(mén)將有助于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的希望。

“租金溫和增長(zhǎng)將導(dǎo)致短期內(nèi)收益率略有下降，但我們預(yù)計(jì)收益率屆時(shí)將普遍轉(zhuǎn)向與英格蘭銀行銀行利率和 10 年期政府債券收益率的趨勢(shì)一致。在所有房地產(chǎn)層面，今年的等效收益率將壓縮約 20 個(gè)基點(diǎn)。”

Colliers 預(yù)測(cè)，在未來(lái)五年的預(yù)測(cè)中，工業(yè)和超市預(yù)計(jì)將成為表現(xiàn)最好的行業(yè)，受今年收益率壓縮和未來(lái)租金持續(xù)增長(zhǎng)的推動(dòng)。

該公司指出，零售業(yè)是一個(gè)特別難以預(yù)測(cè)的行業(yè)，因?yàn)樵谠S多情況下，市場(chǎng)可比租金正在被基于營(yíng)業(yè)額的租金所取代，或者被越來(lái)越多的房東激勵(lì)措施所扭曲，其中許多激勵(lì)措施與租約延期有關(guān)。Oliver 繼續(xù)說(shuō)道：“這種差異使得預(yù)測(cè) MSCI 數(shù)據(jù)比以往任何時(shí)候都更加困難。我們的預(yù)測(cè)旨在預(yù)測(cè)未來(lái)的 MSCI 指數(shù)作為趨勢(shì)和轉(zhuǎn)折點(diǎn)的指標(biāo)，而不是作為產(chǎn)生固定租金水平的一種手段。”

高力對(duì) MSCI 指數(shù)的最新預(yù)測(cè)表明，到 2021 年，除超市外，所有零售領(lǐng)域的租金都將繼續(xù)下降。購(gòu)物中心(同比-11%)和Standard Shops——英國(guó)其他地區(qū)(同比-12%)的降幅最大。零售園區(qū)(同比-5%)的表現(xiàn)要好于購(gòu)物中心。超市租金將在 2021 年企穩(wěn)，此后將恢復(fù)增長(zhǎng)。所有零售租金將在 2022 年繼續(xù)下降，比 2021-2025 年的預(yù)測(cè)平均每年下降 -1.1%。

零售倉(cāng)庫(kù)和超市正在推動(dòng)該行業(yè)在 2021 年的表現(xiàn)，所有其他子行業(yè)的總回報(bào)均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。在 2020 年下降 12.4% 之后，今年所有零售總回報(bào)預(yù)計(jì)將顯示 0.6% 的邊際增長(zhǎng)

據(jù)高力國(guó)際稱(chēng)，辦公部門(mén)也在經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性變化，租賃期限縮短。雖然 2016 年至 2019 年間簽訂的租賃承諾超過(guò)三年的交易比例平均為 77%，但在 2020 年，這一比例降至僅 53%。

疫苗接種的成功推出和分階段返回辦公室的結(jié)合將進(jìn)一步增強(qiáng)投資者的信心。Colliers 預(yù)測(cè)，今年?yáng)|南部和英國(guó)其他地區(qū)的總回報(bào)將分別增長(zhǎng) 2.8% 和 3.0%，而倫敦市中心則為 2.5%。今年所有辦公室的總回報(bào)預(yù)計(jì)將增長(zhǎng) 2.4%，包括 4.1% 的收入回報(bào)和 -1.6% 的資本增長(zhǎng)(0.1% 剩余)。在預(yù)測(cè)期內(nèi)，所有辦公室的總回報(bào)率將平均為每年 5.1%。

對(duì)工業(yè)資產(chǎn)持續(xù)強(qiáng)勁的需求，加上有限的開(kāi)發(fā)渠道和零售業(yè)的結(jié)構(gòu)變化，將繼續(xù)推高價(jià)格和租金。高力預(yù)計(jì)所有工業(yè)收益率將在今年剩余時(shí)間內(nèi)繼續(xù)走強(qiáng)，并預(yù)測(cè)所有工業(yè)收益率將保持在 4.73%，比 2020 年底低 43 個(gè)基點(diǎn)。展望未來(lái)，該公司預(yù)計(jì) 2022 年將趨于穩(wěn)定，對(duì)外經(jīng)濟(jì)將非常溫和此后轉(zhuǎn)移。

預(yù)計(jì) 2021 年租金增長(zhǎng)將保持相對(duì)強(qiáng)勁。高力預(yù)計(jì)今年“全工業(yè)”租金年增長(zhǎng)率為 3.3%，預(yù)計(jì)倫敦和東南其他地區(qū)將分別增長(zhǎng) 4% 和 3.5%。這比該公司 2 月份預(yù)測(cè)的 2.6% 有所改善，反映了強(qiáng)于預(yù)期的第一季度 MSCI 數(shù)據(jù)。

鑒于租金增長(zhǎng)的持續(xù)強(qiáng)勁和收益率的堅(jiān)挺，今年所有工業(yè)總回報(bào)將增長(zhǎng) 16.1%，然后在 2022 年放緩至更可持續(xù)的 5.4%。

高力國(guó)家資本市場(chǎng)主管約翰諾爾斯補(bǔ)充道：“未來(lái)六個(gè)月所有行業(yè)的預(yù)測(cè)都特別困難，但工業(yè)似乎將繼續(xù)受益于需求驅(qū)動(dòng)的市場(chǎng)，就像它所做的那樣在過(guò)去的 18 個(gè)月里。我對(duì)辦公部門(mén)寄予厚望，因?yàn)殡S著人們重新開(kāi)始工作，商務(wù)旅行應(yīng)該會(huì)在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)在一定程度上開(kāi)放，人們的信心會(huì)恢復(fù)。

“無(wú)論數(shù)據(jù)顯示什么，肯定有一種需求被壓抑的感覺(jué)，隨著投資者開(kāi)始部署資本和重新評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)決策，下半年將是忙碌的。”

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