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重磅：取消住宅公攤面積 買房就少出錢了嗎？

2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。而其中2.4.6條指出：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易?！?/p>

通知一發(fā)布，立刻引發(fā)了全社會的熱議，人們紛紛都在猜測這樣一個信號是不是意味著一直在備受爭議的公攤面積要取消了？如果以后不按照建筑面積而是使用面積來進行房地產(chǎn)交易的話，房價是會走高嗎？

為什么要出臺這樣的一個規(guī)定？

住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易，這一條款的提出，主要考慮是從技術(shù)角度規(guī)范住宅面積的計算規(guī)則。

在起草過程中，對國際國內(nèi)住宅面積計算做法進行調(diào)研，按套內(nèi)使用面積計算是國際通行做法，而我國住宅面積計算方式主要采用建筑面積或者套內(nèi)建筑面積。

因此，為了提高我國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與國際通行做法的一致性程度，此次規(guī)范征求意見稿中，擬將住宅交易的面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計算。這一做法可以解決兩個方面問題。

第一：解決套內(nèi)建筑面積相同，而住戶使用面積不同的問題。由于我國地域差異大，住宅結(jié)構(gòu)類型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，而套內(nèi)實際可使用面積不同。

第二：解決住戶使用面積不透明的問題，按套內(nèi)使用面積進行計算，易于住戶自行測量，實現(xiàn)所見即所得。

建筑面積、套內(nèi)的使用面積、公攤面積你分得清嗎？

在國內(nèi)買房，我國絕大多數(shù)地區(qū)都用建筑面積計算房價，而購房建筑面積主要包括兩個部分：套內(nèi)面積+公攤面積。

房屋套內(nèi)建筑面積由：房屋套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積，三部分組成。而公攤面積主要包括兩部分：

第一部分包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積等；第二部分包括：樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。

也就是說，購房人所支付的總價中，有一部分是分?jǐn)偣裁娣e所支付的對價；而分?jǐn)偯娣e的具體操作猶如“暗箱操作”。

現(xiàn)在一套房動輒數(shù)百萬上千萬，幾乎是中產(chǎn)家庭半生甚至一生所得，需要動用六個錢包才能買一套房。但大家對付款買的這套房子的面積卻稀里糊涂，可謂天下苦“分?jǐn)偯娣e”久矣。

意見的出臺是否意味著公攤面積要取消了？

北京房地產(chǎn)法學(xué)會副會長 首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池分析指出：

未來有可能在銷售環(huán)節(jié)按照套內(nèi)面積計算，但是目前這只是一個征求意見稿，要落地還需要一段時間。而且現(xiàn)在只是一個住宅項目工程建設(shè)規(guī)范，具體交易是采取什么面積，還要根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)來執(zhí)行。

目前咱們的商品房銷售管理辦法，商品房預(yù)售管理辦法等等，這里頭規(guī)定銷售都是按含公攤的建筑面積來計算的，如果這些法律法規(guī)不改變的話，就還應(yīng)該是按含公攤的建筑面積來進行交易。

我們國家絕大多數(shù)地區(qū)的住宅建筑都主要是以建筑面積來進行交易的，從2001年的6月1號起施行的《商品房銷售管理辦法》第18條就明確的規(guī)定，商品房的銷售是可以按照套來計算，也是可以按照套內(nèi)建筑面積或者是建筑面積來計算，并沒有強制性地要求。

那么，未來這一規(guī)定執(zhí)行后，還存在公攤面積嗎？專家表示，公攤面積當(dāng)然存在。

所謂公攤面積，即由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的公用部分建筑面積，上文提到的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道等公用區(qū)域，以及各種為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，均為公攤面積。

這些之中有可以去掉的地方，但肯定不能全部去掉，否則居住環(huán)境無從談起。

重慶采用套內(nèi)面積計價

在實踐當(dāng)中，近年來實際上也已經(jīng)有多個城市啟動了相關(guān)的試點，或者是兩種計價方式并行，但是全國真正已經(jīng)執(zhí)行這種按照套內(nèi)的建筑面積來進行交易的其實只有重慶一個城市，重慶是從2002年就已經(jīng)明確了商品房的限售和預(yù)售都必須是以套內(nèi)的建筑面積來作為計價依據(jù)的，那么有關(guān)重慶的經(jīng)驗實行的效果和反響怎樣？

重慶市住建委的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從2002年8月1號實行以來，重慶是按照套內(nèi)面積計價銷售，最大的好處是解決了商品銷售中間開發(fā)商和購房者因為面積計算產(chǎn)生了一種糾紛，這種糾紛的數(shù)量大幅下降，保護了消費者的權(quán)益。

從重慶具體實施的情況來看，這十幾年來由于交易面積產(chǎn)生的這種糾紛基本很少發(fā)生了，糾紛主要還是集中在房屋建成后，房屋的建筑質(zhì)量裝修質(zhì)量上。此外按照套內(nèi)面積銷售房地產(chǎn)商，為了提高得房率，會在符合國家相關(guān)規(guī)定的情況下盡量壓縮。

舉個例子，比如一些高大上的入戶大廳，很寬的樓梯通道等面積，可能會影響一些房屋的感官或者氣派程度，甚至舒適程度，購房者也會擔(dān)心開發(fā)商為了獲利可能會過度擠壓這種公共空間來提高得房率。

對此，重慶市住建委的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，國家對于商品房有相關(guān)的規(guī)定，建筑標(biāo)準(zhǔn)也有規(guī)定，在規(guī)劃上容積率上均都有要求。此外，房地產(chǎn)商也要考慮市場競爭，如果過度擠壓公共空間，房屋的舒適度降低，可能會影響房屋的銷售數(shù)量和價格。

所以說國家的規(guī)定和市場這只無形的手，會讓開發(fā)商在其中平衡，這樣也不會過度的去擠壓公共空間。其實這是性價比的問題，選擇權(quán)還是在購房者手上，消費者并不一定會多花錢，也不一定會省錢，但消費者和開發(fā)商因為在面積計算上的這種糾紛肯定會大幅度降低。

總的來說，按照套內(nèi)面積計價銷售，實際上會讓開發(fā)商更加合理地做設(shè)計，從而更加合理地利用土地資源，提高建筑用地的利用效率，是一種節(jié)約土地資源的辦法。

一旦推廣對于購房者來說會產(chǎn)生怎樣的影響？

照國家發(fā)改委規(guī)定，商品房銷售明碼標(biāo)價實行一套一標(biāo)。商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)對每套商品房進行明碼標(biāo)價。按照建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計價的，還應(yīng)當(dāng)標(biāo)示建筑面積單價或者套內(nèi)建筑面積單價。

也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售證時，每一套房子的總價就已經(jīng)確定，無論是按建筑面積計價還是按套內(nèi)使用面積計價都不會影響總價。

因為房屋的套內(nèi)使用面積一般要小于房屋建筑面積，所以在總價確定的情形下，如以套內(nèi)使用面積計算單價，則勢必要高于建筑面積單價。

當(dāng)然，如果未來采用套內(nèi)使用面積計算單價，那還要對以前交易房屋的價格進行重新?lián)Q算，否則對房價統(tǒng)計會造成混淆。

北京房地產(chǎn)法學(xué)會副會長 首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池表示，實際操作起來難度比較大，因為涉及到前后政策的沖突遇到的問題比較多，包括一系列標(biāo)準(zhǔn)政策的調(diào)整，所有的物業(yè)費暖氣費，包括我們的稅費都是按建筑面積計算的。

要么動這些標(biāo)準(zhǔn)，要么要進行換算，要不然會給老百姓造成誤解。計量單位的改變只是從建筑面積過渡到使用面積，不會因為你計量單位的改變，我物業(yè)費、暖氣費這些成本就降低了。

所以要把這些價格都加在使用面積上，反而導(dǎo)致買房時房價總價沒有變化，但是單價會有一個跳漲。但是對老百姓而言，買房子簽的是總價，購房合同里這套房子的總價是多少并沒有太大影響。

短期看，這種名義價格的上漲會影響購房者的消費心理，過去由于“公攤面積”的障眼法，助推了房價非理性成分。當(dāng)價格變得更加透明時，消費者會更加理性，使得房價更加真實理性。同時，也會增加過去公攤面積大的房屋二手房交易的難度。

不過目前政策尚處于公開征求意見階段，主要約束的是工程建設(shè)方面，不涉及后期的物業(yè)費、取暖費等；距離正式文件還較為遙遠(yuǎn)，同時也尚不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強制標(biāo)準(zhǔn)，更多內(nèi)容還等待有關(guān)部門做進一步解讀。

作者：崔琦編輯：楊燊監(jiān)制：王俊稷聲明：本文系“第一財經(jīng)廣播”微信公眾號獨家內(nèi)容，轉(zhuǎn)載前請聯(lián)系后臺授權(quán)。

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