bfinance的一份新報告發(fā)現(xiàn)，在看似永無止境的“尋求收益”中，高回報的房地產(chǎn)債務(wù)策略正在吸引投資者的注意力。在bfinance的國際機構(gòu)客戶群中，對具有較高風(fēng)險/回報特征的戰(zhàn)略的需求在2020年顯著增長，并在2021年保持強勁。

許多投資者都以更保守的形式熟悉房地產(chǎn)債務(wù)。但是，在抵押品類型，地理或LTV方面增加靈活性(例如65%)可以將保費每年提高到300-500個基點，在歐洲大約有4-6%的回報，在5-7%的回報在美國。該報告包括對50多個房地產(chǎn)債務(wù)管理人進行的一項新調(diào)查得出的數(shù)據(jù)，顯示了基金為提高回報所采用的各種策略。

bfinance報告稱，投資者正在以多種方式使用這些策略：補充高收益?zhèn)顿Y組合，實現(xiàn)多元化和波動性降低;它們可以與私人公司債務(wù)并存，并獲得類似的收益，但是風(fēng)險敞口卻大不相同;他們甚至可以補充房地產(chǎn)投資組合，與核心/核心+房地產(chǎn)股權(quán)策略相比，目標(biāo)收益的減少幅度最小(如果有的話)，但有意義的多元化和更快的部署。

房地產(chǎn)債務(wù)的主要“風(fēng)險杠桿”是什么?

投資者必須通過了解經(jīng)理們正在使用哪種方法來提供更高的回報，以確保不以風(fēng)險不成比例的增加為代價來確保獲得額外的收益。新數(shù)據(jù)顯示了不同策略的普遍性。

杠桿1：提高LTV比率

報告指出，捕獲的大多數(shù)策略(將近三分之二)并未使LTV超出人們認(rèn)為相對舒適的水平(75%)。

盡管股票提供者愿意為覆蓋資產(chǎn)成本較高比例的債務(wù)支付更高的保證金，但較高的LTV使得如果發(fā)生違約，貸方更有可能蒙受損失。此外，較高的融資成本也可能導(dǎo)致違約。因此，在提取更高的回報率與人們感到舒適的LTV限制之間取得平衡可能是棘手的。在當(dāng)前受Covid-19影響的氣候下，這尤其具有挑戰(zhàn)性，因為很難以所需的置信度來確定房地產(chǎn)估值。

杠桿2：更改抵押品。

貸款人正在與業(yè)主合作，他們可以為長期租賃的藍籌租戶提供優(yōu)質(zhì)，穩(wěn)定的房地產(chǎn)。但是，為其他屬性類型融資可以(通常但并非總是)獲得更高的收益。

這些選擇導(dǎo)致非常不同的風(fēng)險。在經(jīng)濟周期中，非核心或周期性財產(chǎn)類型的彈性可能會減弱。過渡性房地產(chǎn)可能是空置的，也可能是租戶短期租用，可能涉及成功重新定位或改變用途以帶來未來更高收益的風(fēng)險。所謂的增值財產(chǎn)，可能需要大量額外支出進行翻新甚至建造，這帶來了進一步的潛在風(fēng)險，并帶來了更高的回報。

資料來源：bfinance，對收益率較高的房地產(chǎn)債務(wù)策略的超過50位資產(chǎn)管理者(主要是歐洲)的調(diào)查

在“ IG”世界之外，大多數(shù)貸款針對不止一種房地產(chǎn)類型。夾層和整體貸款策略傾向于側(cè)重于核心+和增值特性，而借貸于發(fā)展特性的策略則傾向于側(cè)重于較保守的第一留置權(quán)債務(wù)。也可以采用將融資水平與高風(fēng)險抵押品相結(jié)合的策略，而不是膽小者。

杠桿3：增加杠桿作用。

在本樣本中，超過40%的管理人員使用了基金級杠桿，盡管它不一定總是高回報的主要來源。雖然大多數(shù)策略都試圖從資產(chǎn)本身產(chǎn)生額外的收益，但是杠桿可以成為提高回報的有效策略，尤其是在基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量非常好并因此可以在投資組合水平上支持更高杠桿的情況下。重要的是要注意，如果以美國為導(dǎo)向，則40%的比例要高得多。

除了基金級別的杠桿作用外，還可以利用投資組合中的各個頭寸。以夾層貸款為例，盡管合理的結(jié)構(gòu)和積極的行權(quán)方法可以減輕其中的某些風(fēng)險，但如果出現(xiàn)問題，則夾層貸款可以帶來更高的回報，但會損害其他貸方的從屬權(quán)，并成比例地增加較高的預(yù)期損失。

杠桿4：關(guān)注投放不足的地理位置

少數(shù)經(jīng)理人將重點放在放貸人服務(wù)較少的地區(qū)，從而獲得更具吸引力的回報。然而，很少有供應(yīng)/需求的“免費午餐”：疲軟的經(jīng)濟使信貸風(fēng)險隱含地更高。一些法律制度使得在發(fā)生違約時難以采取強制措施。地域差異不僅因國家而異：即使在一個司法轄區(qū)內(nèi)，也可能會有較高收益的地區(qū)。需要本地知識和有針對性的發(fā)起能力，才能使這些權(quán)衡取舍。

杠桿5：尋求困擾。

雖然貸方通常旨在規(guī)避風(fēng)險，但可以通過折價購買房地產(chǎn)，然后通過有效執(zhí)法獲得財產(chǎn)來產(chǎn)生巨大的上漲空間。這種方法可能產(chǎn)生的收益很少(如果有的話)，但是總體IRR可能非常有吸引力。有趣的是，即使是“表現(xiàn)欠佳”的經(jīng)理也通常會從不得不采取執(zhí)法行動的職位上獲得總體較高的回報。人們不必發(fā)揮這種禿鷹的作用：歷來由超保守的放貸人資助的不良資產(chǎn)可能只需要一種更靈活或更高級的LTV解決方案，即可度過當(dāng)前的困境。

bfinance高級總監(jiān)Trevor Castledine說：“多年來，上面提到的某些杠桿很受歡迎，例如夾層債務(wù)和較高的LTV比率，這些收益已被用來提供超額收益;即使在全球金融危機(GFC)之前，這種趨勢也是真實的。盡管情況確實如此，但在當(dāng)今的氣候中，其他策略正變得越來越廣泛：較新的策略類型更有可能利用特定的利基市場，例如較小的房地產(chǎn)，風(fēng)險更大的地域，不良資產(chǎn)和發(fā)展或過渡性融資。”

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