bfinance的一份新報(bào)告發(fā)現(xiàn)，在看似永無(wú)止境的“尋求收益”中，高回報(bào)的房地產(chǎn)債務(wù)策略正在吸引投資者的注意力。在bfinance的國(guó)際機(jī)構(gòu)客戶群中，對(duì)具有較高風(fēng)險(xiǎn)/回報(bào)特征的戰(zhàn)略的需求在2020年顯著增長(zhǎng)，并在2021年保持強(qiáng)勁。

許多投資者都以更保守的形式熟悉房地產(chǎn)債務(wù)。但是，在抵押品類型，地理或LTV方面增加靈活性(例如65%)可以將保費(fèi)每年提高到300-500個(gè)基點(diǎn)，在歐洲大約有4-6%的回報(bào)，在5-7%的回報(bào)在美國(guó)。該報(bào)告包括對(duì)50多個(gè)房地產(chǎn)債務(wù)管理人進(jìn)行的一項(xiàng)新調(diào)查得出的數(shù)據(jù)，顯示了基金為提高回報(bào)所采用的各種策略。

bfinance報(bào)告稱，投資者正在以多種方式使用這些策略：補(bǔ)充高收益?zhèn)顿Y組合，實(shí)現(xiàn)多元化和波動(dòng)性降低;它們可以與私人公司債務(wù)并存，并獲得類似的收益，但是風(fēng)險(xiǎn)敞口卻大不相同;他們甚至可以補(bǔ)充房地產(chǎn)投資組合，與核心/核心+房地產(chǎn)股權(quán)策略相比，目標(biāo)收益的減少幅度最小(如果有的話)，但有意義的多元化和更快的部署。

房地產(chǎn)債務(wù)的主要“風(fēng)險(xiǎn)杠桿”是什么?

投資者必須通過(guò)了解經(jīng)理們正在使用哪種方法來(lái)提供更高的回報(bào)，以確保不以風(fēng)險(xiǎn)不成比例的增加為代價(jià)來(lái)確保獲得額外的收益。新數(shù)據(jù)顯示了不同策略的普遍性。

杠桿1：提高LTV比率

報(bào)告指出，捕獲的大多數(shù)策略(將近三分之二)并未使LTV超出人們認(rèn)為相對(duì)舒適的水平(75%)。

盡管股票提供者愿意為覆蓋資產(chǎn)成本較高比例的債務(wù)支付更高的保證金，但較高的LTV使得如果發(fā)生違約，貸方更有可能蒙受損失。此外，較高的融資成本也可能導(dǎo)致違約。因此，在提取更高的回報(bào)率與人們感到舒適的LTV限制之間取得平衡可能是棘手的。在當(dāng)前受Covid-19影響的氣候下，這尤其具有挑戰(zhàn)性，因?yàn)楹茈y以所需的置信度來(lái)確定房地產(chǎn)估值。

杠桿2：更改抵押品。

貸款人正在與業(yè)主合作，他們可以為長(zhǎng)期租賃的藍(lán)籌租戶提供優(yōu)質(zhì)，穩(wěn)定的房地產(chǎn)。但是，為其他屬性類型融資可以(通常但并非總是)獲得更高的收益。

這些選擇導(dǎo)致非常不同的風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)濟(jì)周期中，非核心或周期性財(cái)產(chǎn)類型的彈性可能會(huì)減弱。過(guò)渡性房地產(chǎn)可能是空置的，也可能是租戶短期租用，可能涉及成功重新定位或改變用途以帶來(lái)未來(lái)更高收益的風(fēng)險(xiǎn)。所謂的增值財(cái)產(chǎn)，可能需要大量額外支出進(jìn)行翻新甚至建造，這帶來(lái)了進(jìn)一步的潛在風(fēng)險(xiǎn)，并帶來(lái)了更高的回報(bào)。

資料來(lái)源：bfinance，對(duì)收益率較高的房地產(chǎn)債務(wù)策略的超過(guò)50位資產(chǎn)管理者(主要是歐洲)的調(diào)查

在“ IG”世界之外，大多數(shù)貸款針對(duì)不止一種房地產(chǎn)類型。夾層和整體貸款策略傾向于側(cè)重于核心+和增值特性，而借貸于發(fā)展特性的策略則傾向于側(cè)重于較保守的第一留置權(quán)債務(wù)。也可以采用將融資水平與高風(fēng)險(xiǎn)抵押品相結(jié)合的策略，而不是膽小者。

杠桿3：增加杠桿作用。

在本樣本中，超過(guò)40%的管理人員使用了基金級(jí)杠桿，盡管它不一定總是高回報(bào)的主要來(lái)源。雖然大多數(shù)策略都試圖從資產(chǎn)本身產(chǎn)生額外的收益，但是杠桿可以成為提高回報(bào)的有效策略，尤其是在基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量非常好并因此可以在投資組合水平上支持更高杠桿的情況下。重要的是要注意，如果以美國(guó)為導(dǎo)向，則40%的比例要高得多。

除了基金級(jí)別的杠桿作用外，還可以利用投資組合中的各個(gè)頭寸。以?shī)A層貸款為例，盡管合理的結(jié)構(gòu)和積極的行權(quán)方法可以減輕其中的某些風(fēng)險(xiǎn)，但如果出現(xiàn)問(wèn)題，則夾層貸款可以帶來(lái)更高的回報(bào)，但會(huì)損害其他貸方的從屬權(quán)，并成比例地增加較高的預(yù)期損失。

杠桿4：關(guān)注投放不足的地理位置

少數(shù)經(jīng)理人將重點(diǎn)放在放貸人服務(wù)較少的地區(qū)，從而獲得更具吸引力的回報(bào)。然而，很少有供應(yīng)/需求的“免費(fèi)午餐”：疲軟的經(jīng)濟(jì)使信貸風(fēng)險(xiǎn)隱含地更高。一些法律制度使得在發(fā)生違約時(shí)難以采取強(qiáng)制措施。地域差異不僅因國(guó)家而異：即使在一個(gè)司法轄區(qū)內(nèi)，也可能會(huì)有較高收益的地區(qū)。需要本地知識(shí)和有針對(duì)性的發(fā)起能力，才能使這些權(quán)衡取舍。

杠桿5：尋求困擾。

雖然貸方通常旨在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，但可以通過(guò)折價(jià)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，然后通過(guò)有效執(zhí)法獲得財(cái)產(chǎn)來(lái)產(chǎn)生巨大的上漲空間。這種方法可能產(chǎn)生的收益很少(如果有的話)，但是總體IRR可能非常有吸引力。有趣的是，即使是“表現(xiàn)欠佳”的經(jīng)理也通常會(huì)從不得不采取執(zhí)法行動(dòng)的職位上獲得總體較高的回報(bào)。人們不必發(fā)揮這種禿鷹的作用：歷來(lái)由超保守的放貸人資助的不良資產(chǎn)可能只需要一種更靈活或更高級(jí)的LTV解決方案，即可度過(guò)當(dāng)前的困境。

bfinance高級(jí)總監(jiān)Trevor Castledine說(shuō)：“多年來(lái)，上面提到的某些杠桿很受歡迎，例如夾層債務(wù)和較高的LTV比率，這些收益已被用來(lái)提供超額收益;即使在全球金融危機(jī)(GFC)之前，這種趨勢(shì)也是真實(shí)的。盡管情況確實(shí)如此，但在當(dāng)今的氣候中，其他策略正變得越來(lái)越廣泛：較新的策略類型更有可能利用特定的利基市場(chǎng)，例如較小的房地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)更大的地域，不良資產(chǎn)和發(fā)展或過(guò)渡性融資。”

標(biāo)簽： 高收益的房地產(chǎn)債務(wù)