房地產(chǎn)收入 (紐約證券交易所代碼：O)和全國(guó)零售物業(yè) (紐約證券交易所代碼：NNN)是凈租賃房地產(chǎn)投資信托(REIT)領(lǐng)域的行業(yè)領(lǐng)頭羊。在房地產(chǎn)收入連續(xù)27次增加年度股息，在全國(guó)零售業(yè)獲得更多令人印象深刻的29，保守收入投資者在做出最終股票購(gòu)買決定之前確實(shí)需要考慮兩者。這比以往任何時(shí)候都更加重要，因?yàn)樗麄兊臉I(yè)務(wù)之間存在越來(lái)越重要的差異。

以下是您在市場(chǎng)上兩個(gè)最受歡迎的凈租賃房地產(chǎn)投資信托基金之間進(jìn)行調(diào)用所需要知道的事情，盡管您可能決定在完成閱讀之前傳遞兩者。

凈租賃的事情

房地產(chǎn)投資信托基金擁有自己的財(cái)產(chǎn) - 通常是商業(yè)或零售 - 并將其出租給租戶。這很容易理解。然而，凈租賃房地產(chǎn)投資信托基金的做法略有不同。他們擁有房產(chǎn)，租戶負(fù)責(zé)大部分資產(chǎn)的開支，通常包括基本維護(hù)和稅收等。

對(duì)于業(yè)主而言，這是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)?shù)偷哪Ｐ停@種安排對(duì)交易雙方都有利。租賃房產(chǎn)的公司通過(guò)出售資產(chǎn)來(lái)籌集現(xiàn)金，同時(shí)仍然保留房產(chǎn)的使用權(quán)，就像擁有房產(chǎn)一樣。房地產(chǎn)投資信托基金為以長(zhǎng)期租約為后盾的房產(chǎn)交換現(xiàn)金，這種房產(chǎn)幾乎不需要額外的維護(hù)或其他費(fèi)用。贏得勝利，如果有的話。

凈租賃模式非常引人注目，現(xiàn)在有很多REIT使用它，包括自助存儲(chǔ)部門和賭場(chǎng)。使全國(guó)零售和房地產(chǎn)收入脫穎而出的原因是他們已經(jīng)這樣做了幾十年。他們令人難以置信的股息記錄證明了他們的長(zhǎng)期成功。

毫無(wú)疑問(wèn)，他們是這個(gè)領(lǐng)域最大和最知名的球員。多年來(lái)，他們的投資組合也非常相似。但這已經(jīng)開始改變，他們的商業(yè)計(jì)劃今天不可互換。

深入研究投資組合

全國(guó)零售業(yè)100%專注于擁有單租戶零售物業(yè)，例如便利店(例如7-Eleven)和餐館(Taco Bell和Denny's)，這是兩個(gè)最大的行業(yè)。該房地產(chǎn)投資信托基金還專注于美國(guó)資產(chǎn)，在全國(guó)范圍內(nèi)廣泛多樣化。擁有大約3,000個(gè)房產(chǎn)，這是非常大的。

房地產(chǎn)收入甚至更大，擁有近6000家酒店，但這不是唯一的區(qū)別。雖然曾經(jīng)專注于全國(guó)零售等零售資產(chǎn)，但房地產(chǎn)收入已經(jīng)開始分支。今天，其約82%的租金是零售，其余為工業(yè)(11%)，辦公室(4%)和農(nóng)業(yè)(2%，葡萄園)。

雖然18%可能聽起來(lái)不是投資組合的重要組成部分，但它為房地產(chǎn)收入提供了更多途徑來(lái)擴(kuò)大其投資組合。另一個(gè)變化幫助擴(kuò)大了擴(kuò)張的能力 - 房地產(chǎn)公司剛剛在英國(guó)簽下了第一筆交易(約占租金的2%)。這也有可能打開歐洲公司。

在增長(zhǎng)方面，房地產(chǎn)收入有更多的杠桿作用。但它需要這些杠桿，因?yàn)樗?guī)模較大，需要更多的交易來(lái)維持這個(gè)更大的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)率。它必須擴(kuò)展到零售以外。

對(duì)于潛在投資者而言，這提出了一個(gè)問(wèn)題：您希望您的投資組合具有多大的重點(diǎn)?如果您更喜歡多元化，那么房地產(chǎn)收入就是這里的輕松贏家(對(duì)大多數(shù)投資者來(lái)說(shuō)可能是稍微好一點(diǎn)的選擇)。如果你喜歡一家專注于最了解的公司，那么全國(guó)零售業(yè)就會(huì)有優(yōu)勢(shì)。

至于哪一個(gè)更好，在一天結(jié)束時(shí)，他們都傾向于每年在中低個(gè)位數(shù)的空間增加紅利。

估值難題

到目前為止，我們有兩家大型房地產(chǎn)投資信托基金會(huì)做類似的事情，為收益投 有一些細(xì)微的差異可能會(huì)推動(dòng)你這種或那種方式，但沒(méi)有任何東西可以讓你從任何一家公司尖叫。

決定因素可能是華爾街。這兩個(gè)房地產(chǎn)投資信托基金取得的長(zhǎng)期成功并不是秘密，投資者也相應(yīng)地對(duì)股票進(jìn)行了投標(biāo)。

從2019年房地產(chǎn)收入調(diào)整后經(jīng)營(yíng)資金(AFFO)預(yù)測(cè)的中點(diǎn)來(lái)看，它目前的交易價(jià)格約為AFFO的22倍。對(duì)AFFO的價(jià)格就像用于評(píng)估工業(yè)公司的市盈率。22的AFFO意味著相對(duì)陡峭??的股票價(jià)格。與此同時(shí)，股息收益率約為3.9%，高于標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)，但接近該公司歷史最低水平。

全國(guó)零售業(yè)的表現(xiàn)并不好。使用其2019年預(yù)測(cè)的中點(diǎn)，它的AFFO價(jià)格倍數(shù)約為20倍。目前約3.7%的收益率也接近其歷史最低水平。

從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)收入和全國(guó)零售物業(yè)都不便宜。事實(shí)上，這些數(shù)字表明它們今天價(jià)格昂貴。全國(guó)零售業(yè)便宜一點(diǎn)，因此它在估值方面“獲勝”。但它也有較低的收益率，所以很難說(shuō)這是一個(gè)更好的交易。雖然兩者都是可靠的股息支付者，但歷史低收益率和更高估值的混合表明大多數(shù)投資者最好不要坐視不管。

兩個(gè)愿望清單

房地產(chǎn)收入和全國(guó)零售物業(yè)是凈租賃空間中的標(biāo)志性名稱，具有令人難以置信的歷史。兩者都是運(yùn)營(yíng)良好的房地產(chǎn)投資信托基金。您可能更喜歡其中一個(gè)或另一個(gè)基于它們之間的重要差異，最明顯的是規(guī)模和投資組合多樣化，但兩者都不是一個(gè)糟糕的選擇。隨著估值的提高和歷史上的低收益率，愿望清單是他們現(xiàn)在應(yīng)該留下的地方。對(duì)于大多數(shù)(如果不是全部)投資者而言，今天購(gòu)買它們的成本太高。

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